CASA COINTESTATA SEPARAZIONE: COSA SUCCEDE E COME SI GESTISCE?
Una delle domande più frequenti che ci pongono i clienti è: che cosa accade alla casa cointestata quando due coniugi si separano?
Non esiste una risposta univoca e immediata perché la soluzione dipende da molteplici fattori e variabili che possono condurre a esiti differenti.
Per affrontare la questione in modo completo, occorre esaminare separatamente tutte le possibili situazioni.
CASA COINTESTATA: CASA CONIUGALE O SECONDA CASA
Incominciamo col dire che, se l’immobile cointestato è la casa coniugale, ossia l’abitazione destinata a residenza familiare e centro della vita domestica della coppia e dei figli, questa, in presenza di figli minorenni o di figli maggiorenni non economicamente autosufficienti, può essere oggetto di assegnazione a favore del genitore collocatario, indipendentemente dalla quota di proprietà.
Ciò significa che il coniuge assegnatario avrà il diritto di continuare a vivere nell’immobile, mentre l’altro, pur restando comproprietario, non potrà disporne liberamente finché perdura l’assegnazione.
Se, invece, si tratta di una seconda casa o casa utilizzata per le vacanze, questa non può essere oggetto di assegnazione giudiziale.
In tal caso, la gestione dell’immobile segue le regole della comunione ordinaria: i coniugi possono accordarsi per la vendita a terzi, la divisione o l’uso alternato, oppure, in mancanza di accordo, chiedere la divisione giudiziale del bene.
Chiarito che le seconde case non possono essere assegnate, per comodità di esposizione ipotizziamo ora che la casa cointestata sia la casa coniugale e vediamo quindi quali scenari possono presentarsi.
QUANDO LA CASA COINTESTATA È LA CASA CONIUGALE
Come detto nel paragrafo precedente, una volta stabilito che la casa cointestata è la casa coniugale, il primo elemento da considerare è la presenza o meno di figli minorenni o maggiorenni non economicamente autosufficienti:
1) IN PRESENZA DI FIGLI
In questo caso i coniugi potranno chiedere l’assegnazione della casa coniugale.
Il giudice decide avendo come criterio prevalente l’interesse dei figli a conservare la stabilità dell’ambiente familiare.
La casa viene assegnata al genitore collocatario, ossia quello presso cui i figli vivono prevalentemente.
Il coniuge assegnatario potrà quindi abitare nella casa, anche se titolare solo di una quota, mentre l’altro coniuge, pur rimanendo comproprietario, non potrà disporne né utilizzarla fino a quando perdura l’assegnazione.
È bene precisare che, sebbene la presenza dei figli consenta la richiesta di assegnazione, i coniugi, qualora raggiungano tra loro un accordo, possono anche disciplinare diversamente l’uso della casa: ad esempio prevedere la vendita a terzi o la cessione della quota.
Se vuoi approfondire il tema dell’assegnazione della casa coniugale e capire come vengono gestiti il mutuo e le relative spese, Ti invito a consultare l’articolo del nostro blog Assegnazione della casa familiare: una guida completa.
2) IN ASSENZA DI FIGLI
Se non vi sono figli minorenni o maggiorenni non economicamente autosufficienti, la casa coniugale non può essere oggetto di assegnazione giudiziale.
Anche la giurisprudenza di legittimità ha confermato che In materia di separazione e divorzio, il disposto dell’art. 155 quater cod.civ, come introdotto dalla legge 8 febbraio 2006 n. 54, facendo riferimento all’ interesse dei figli, conferma che il godimento della casa familiare è finalizzato alla tutela della prole in genere e non più all’affidamento dei figli minori, mentre, in assenza di prole, il titolo che giustifica la disponibilità della casa familiare, sia esso un diritto di godimento o un diritto reale, del quale sia titolare uno dei coniugi o entrambi, è giuridicamente irrilevante, ne consegue che il giudice non potrà adottare con la sentenza di separazione un provvedimento di assegnazione della casa coniugale (Cass. civ., sent. n. 16398 del 24.07.2007).
CASA COINTESTATA SEPARAZIONE SENZA FIGLI: POSSIBILI SOLUZIONI E MODALITÀ DI DIVISIONE
In assenza di figli minorenni o maggiorenni non economicamente autosufficienti, la casa cointestata rimane nella disponibilità comune dei coniugi.
In questo caso trovano applicazione le regole della comunione ordinaria, disciplinata dal codice civile, che prevede che ciascun comproprietario possa utilizzare il bene nel rispetto della destinazione comune e delle quote spettanti.
Vediamo allora nel dettaglio le diverse possibilità per sciogliere la comunione:
1) VENDITA DELL’IMMOBILE A TERZI
Una delle opzioni più frequenti è la vendita della casa a un soggetto terzo.
In questo modo si ottiene liquidità immediata, che viene poi suddivisa tra i coniugi in proporzione alle rispettive quote di comproprietà (di regola il 50% ciascuno, se non vi sono patti o percentuali diverse risultanti dall’atto di acquisto).
La vendita è una strada che permette di chiudere definitivamente i rapporti patrimoniali legati all’immobile, evitando ulteriori occasioni di conflitto.
Tuttavia, presuppone che entrambi i comproprietari siano d’accordo: la mancanza di consenso di uno dei due blocca l’operazione.
2) ACQUISTO DELLA QUOTA DA PARTE DI UN CONIUGE
Un’altra soluzione praticabile è che uno dei coniugi decida di acquistare la quota di comproprietà dell’altro, diventando così unico titolare dell’immobile.
In questo caso, oltre al prezzo di acquisto della quota, occorre considerare anche gli eventuali oneri fiscali e notarili legati al trasferimento di proprietà.
Questa soluzione è spesso preferita da chi desidera mantenere la proprietà del l’immobile (ad esempio perché si tratta di una casa di famiglia) o da chi ha interesse a continuare ad abitarvi stabilmente.
Anche in questo caso, tuttavia, è necessario l’accordo tra le parti sul valore della quota: se non vi è intesa, sarà necessario ricorrere a una stima tecnica o, in ultima istanza, al giudice.
3) DIVISIONE GIUDIZIALE DELLA COMUNIONE
Qualora non si raggiunga un accordo, ciascun coniuge può chiedere al tribunale lo scioglimento della comunione.
La divisione giudiziale può avere due esiti:
- Divisione in natura: se l’immobile è divisibile (ad esempio, una casa bifamiliare che può essere frazionata in due unità autonome), il giudice può attribuire a ciascun coniuge una porzione dell’immobile corrispondente alla propria quota.
- Vendita all’asta: se la divisione in natura non è possibile, il giudice dispone la vendita forzata dell’immobile all’asta e successivamente il ricavato viene ripartito tra i comproprietari. Questa soluzione, tuttavia, spesso non è la più vantaggiosa sul piano economico poiché il prezzo ricavato nelle aste giudiziarie tende a essere inferiore rispetto a quello di mercato.
CONSIGLI PRATICI
Quando ci si trova a dover gestire una casa cointestata durante la separazione, è importante non lasciare nulla al caso e pianificare bene i passaggi.
Qui di seguito alcuni preziosi consigli:
1) SE SI DECIDE DI VENDERE L’IMMOBILE A TERZI
Il primo passo dovrebbe essere quello di far stimare la casa da un perito di fiducia, scelto di comune accordo o attraverso i rispettivi legali. In questo modo si parte da una valutazione oggettiva che riduce possibili discussioni tra le parti.
È utile stabilire fin da subito quale agenzia immobiliare avrà l’incarico di vendere l’immobile e prevedere un meccanismo di riduzione del prezzo ogni tot mesi. Questo ultimo accorgimento eviterà che la vendita resti bloccata troppo a lungo e che uno dei due coniugi, magari quello che continua ad abitare nell’immobile, possa avvantaggiarsi della situazione di stallo.
2) SE INVECE SI OPTA PER LA CESSIONE DELLA QUOTA ALL’ALTRO CONIUGE
È bene ricordarsi di inserire questa decisione direttamente nel ricorso di separazione, specificando che l’accordo serve a risolvere la crisi coniugale.
In questi casi, è opportuno richiamare la circolare dell’Agenzia delle Entrate e utilizzare una formula chiara; una dicitura efficace utilizzata dalla stessa Agenzia delle Entrate è ad esempio: “Il trasferimento dell’immobile è elemento funzionale ed indispensabile ai fini della risoluzione della crisi coniugale.”.
Questa attenzione consente di beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dalla legge.
Tuttavia, prima di depositare il ricorso è sempre una buona prassi confrontarsi con il notaio che dovrà dare esecuzione all’accordo, per assicurarsi che la formula adottata sia corretta.
3) GESTIONE DEL MUTUO RESIDUO
Infine, se la casa è gravata da un mutuo, è opportuno stabilire che il coniuge che acquisisce la quota si accolli anche il finanziamento, liberando così l’altro coniuge.
Attenzione però: è doveroso segnalare che la banca, quale soggetto terzo ed estraneo all’accordo, non è obbligata ad accettare l’estromissione del cointestatario, quindi questo punto va verificato con la dovuta attenzione in anticipo.
CONCLUSIONI
La gestione della casa cointestata in caso di separazione dipende da tre fattori principali:
- la destinazione dell’immobile (casa coniugale o seconda casa);
- la presenza di figli;
- la volontà dei coniugi di raggiungere un accordo.
Quando vi sono figli, l’interesse della prole prevale e può giustificare l’assegnazione dell’immobile, a prescindere dalle quote di proprietà.
In assenza di figli, invece, si applicano le regole della comunione ordinaria: in ogni caso, la soluzione ideale resta sempre quella di trovare un accordo con l’altra parte, che evita i tempi lunghi e i costi rilevanti di una divisione giudiziale.
Avvocato Cristiano Galli
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