COSA FARE SE UN EREDE NON VUOLE VENDERE LA CASA EREDITATA IN COMUNIONE?
Molte persone, dopo l’apertura della successione, si rivolgono al nostro Studio lamentando il fatto che uno degli eredi non vuole vendere il bene caduto in eredità.
L’esempio più frequente è quello dei fratelli che ereditano l’abitazione familiare oppure una seconda casa ricevuta dal padre o dalla madre: in situazioni di questo tipo accade spesso che uno dei coeredi, magari perché utilizza l’immobile o vi abita stabilmente, si opponga alla vendita.
In questi casi la domanda che ci viene rivolta è quasi sempre la stessa: cosa si può fare se un erede non vuole vendere un immobile ereditato?
La questione è particolarmente delicata perché il rifiuto di uno dei coeredi può determinare una situazione di stallo destinata, almeno apparentemente, a protrarsi nel tempo.
Vediamo, quindi, quali strumenti mette a disposizione la legge per superare il disaccordo tra eredi.
Se desideri approfondire il tema della successione ereditaria nel suo complesso, ti invitiamo a consultare il nostro articolo dedicato Successione ereditaria: tutto quello che devi sapere.
LA COMUNIONE EREDITARIA: NOZIONE E CARATTERISTICHE
Quando una pluralità di soggetti succede nello stesso patrimonio ereditario si instaura tra essi una comunione ereditaria.
In termini giuridici, la comunione ereditaria è una forma di contitolarità del diritto di proprietà, nella quale ciascun coerede è titolare di una quota ideale dell’intero compendio ereditario, e non di singoli beni specificamente individuati.
Ciò significa che:
– ogni erede è proprietario di una quota del bene;
– il bene rimane unitario sotto il profilo materiale e giuridico;
– le decisioni di gestione e, soprattutto, gli atti di disposizione del bene richiedono il consenso di tutti i partecipanti alla comunione.
Esempio pratico
Tre fratelli ereditano un appartamento del valore di 300.000 euro. In assenza di diverse disposizioni testamentarie, ciascuno è titolare di una quota pari a 1/3 dell’intero immobile, non di una porzione fisica dell’appartamento.
Questo assetto, per sua natura, può generare conflitti, soprattutto quando emergono esigenze contrapposte tra gli eredi.
LA VENDITA DELL’IMMOBILE EREDITATO RICHIEDE IL CONSENSO DI TUTTI GLI EREDI?
Uno dei principi fondamentali della comunione è che gli atti di disposizione del bene comune richiedono il consenso dei partecipanti.
Ciò comporta che la vendita dell’intero immobile ereditato necessita del consenso di tutti i coeredi.
Ne consegue che:
- se anche uno solo degli eredi si oppone, la vendita dell’intero bene non può essere perfezionata;
- gli altri coeredi non possono imporre unilateralmente la cessione del bene.
Esempio pratico
Due fratelli trovano un acquirente disposto a comprare la casa dei genitori. Tuttavia, il terzo fratello, che abita nell’immobile, rifiuta di firmare il rogito. In tal caso la compravendita non può essere conclusa.
È importante chiarire che il dissenso del coerede non attribuisce agli altri un potere di “costrizione” alla vendita. Tuttavia, ciò non implica che la situazione debba rimanere necessariamente immutabile nel tempo.
È POSSIBILE VENDERE LA QUOTA EREDITARIA?
Un coerede che intenda uscire dalla comunione può, in linea generale, disporre della propria quota.
La quota ereditaria rappresenta la posizione giuridica del coerede rispetto all’intero compendio e può essere oggetto di cessione.
Tuttavia, nella pratica:
– la vendita della quota a terzi è spesso poco appetibile;
– l’acquirente si troverebbe in una situazione di comproprietà potenzialmente conflittuale;
– inoltre, qualora il coerede intenda trasferire la propria quota a un soggetto estraneo alla comunione, trova applicazione il diritto di prelazione previsto dall’art. 732 c.c., che riconosce agli altri coeredi la facoltà di essere preferiti nell’acquisto alle medesime condizioni.
In altre parole, la cessione della quota può rappresentare una possibile via d’uscita, ma non sempre costituisce, all’atto pratico, la soluzione più agevole o conveniente.
IL PRINCIPIO FONDAMENTALE: NESSUNO PUÒ ESSERE OBBLIGATO A RESTARE IN COMUNIONE
Un principio cardine del diritto civile è che nessuno può essere costretto a rimanere in comunione contro la propria volontà.
Questo principio assume particolare rilievo in ambito successorio, poiché consente a ciascun coerede di chiedere in ogni momento lo scioglimento della comunione ereditaria.
Ne consegue che il dissenso alla vendita non determina un blocco definitivo della situazione.
LA DIVISIONE EREDITARIA COME RIMEDIO
Lo strumento principale previsto dall’ordinamento per porre fine alla comunione ereditaria è rappresentato dalla divisione ereditaria, disciplinata dal codice civile.
La divisione costituisce il procedimento attraverso il quale lo stato di comunione viene sciolto e ciascun coerede consegue la titolarità esclusiva di beni o valori economici corrispondenti alla propria quota di partecipazione.
La divisione può realizzarsi:
- in via consensuale, quando gli eredi raggiungono un accordo sulle modalità di scioglimento della comunione;
- in via giudiziale, quando il mancato accordo rende necessario l’intervento dell’autorità giudiziaria.
In altri termini, se il dissenso impedisce la vendita o la gestione condivisa del bene, il sistema giuridico offre comunque un percorso volto a superare la situazione di stallo.
LA DIVISIONE CONSENSUALE: SOLUZIONI PRATICHE
La soluzione più efficiente, ove possibile, è senz’altro quella negoziale.
La divisione consensuale può assumere forme differenti a seconda delle caratteristiche del patrimonio ereditario e delle esigenze dei coeredi.
Le soluzioni più ricorrenti sono le seguenti.
1. Vendita concordata dell’immobile
Gli eredi decidono congiuntamente di procedere alla vendita del bene e di ripartire il ricavato secondo le rispettive quote ereditarie.
Si tratta, nella prassi, di una delle modalità più semplici di scioglimento della comunione, soprattutto quando nessuno dei coeredi è interessato a conservare l’immobile.
2. Assegnazione dell’immobile a uno dei coeredi
Una diversa soluzione consiste nell’attribuzione dell’intero immobile a uno dei coeredi.
In questo caso, il coerede assegnatario acquisisce la piena proprietà del bene e provvede a liquidare gli altri partecipanti mediante il pagamento del valore corrispondente alle rispettive quote.
Questa soluzione si rivela frequentemente utile quando uno degli eredi utilizza l’immobile, vi risiede stabilmente oppure manifesta un interesse concreto alla sua conservazione.
COSA ACCADE SE NON SI RAGGIUNGE UN ACCORDO?
Qualora il conflitto tra coeredi non possa essere risolto in via negoziale, ciascun partecipante ha la possibilità di adire l’autorità giudiziaria per ottenere la divisione.
Il giudizio di divisione ha lo scopo di sciogliere la comunione e attribuire a ciascun coerede la sua parte.
LA DIVISIONE GIUDIZIALE DELL’EREDITÀ
Nel procedimento di divisione giudiziale il Tribunale esamina la natura e le caratteristiche dei beni ereditari individuando la modalità più appropriata per procedere allo scioglimento della comunione.
Le ipotesi principali sono sostanzialmente tre.
1. Divisione materiale del bene
Quando il bene risulta divisibile in natura senza comprometterne la funzionalità o il valore economico, il giudice può disporne la divisione materiale.
Questa eventualità è relativamente rara nel caso degli immobili abitativi, che spesso non si prestano a una suddivisione concreta senza significative alterazioni della loro destinazione o utilità.
2. Assegnazione del bene a uno dei coeredi
Qualora uno degli eredi manifesti la disponibilità ad acquisire integralmente il bene, il giudice può procedere alla sua assegnazione, ponendo a carico dell’assegnatario l’obbligo di corrispondere agli altri coeredi il relativo conguaglio in denaro.
Si tratta, anche in sede giudiziale, di una soluzione frequentemente praticata quando uno dei partecipanti intende mantenere la disponibilità dell’immobile.
3. Vendita dell’immobile
Quando il bene non risulta comodamente divisibile e non emergono soluzioni alternative praticabili, il giudice può disporre la vendita all’incanto dell’immobile.
Il ricavato della vendita viene successivamente distribuito tra i coeredi in proporzione alle rispettive quote ereditarie.
Esempio pratico
Tre fratelli ereditano un appartamento.
Nessuno intende acquistare le quote degli altri e l’immobile non è suscettibile di divisione materiale.
In tale situazione, il Tribunale può disporre la vendita all’asta del bene e la successiva ripartizione del prezzo tra i coeredi.
IL PERCORSO CHE PORTA ALLA DIVISIONE GIUDIZIALE
Prima di adire l’autorità giudiziaria per ottenere lo scioglimento della comunione ereditaria, nella prassi è opportuno percorrere una fase preliminare di carattere stragiudiziale, finalizzata a verificare la possibilità di una soluzione condivisa tra i coeredi.
1. Lettera stragiudiziale ai coeredi
Il primo passaggio consiste, normalmente, nell’invio di una comunicazione formale agli altri coeredi, mediante la quale si manifesta la volontà di procedere allo scioglimento della comunione ereditaria.
A seconda delle circostanze, tale iniziativa può essere finalizzata:
– alla promozione di una divisione consensuale;
– alla vendita condivisa del compendio immobiliare;
– alla definizione di un accordo più ampio concernente la gestione, la divisione o la liquidazione dell’asse ereditario.
Molte controversie successorie trovano soluzione già in questa fase, soprattutto quando le parti acquisiscono piena consapevolezza delle implicazioni economiche e processuali di un eventuale giudizio.
2. Tentativo obbligatorio di mediazione
In materia di comunione ereditaria, qualora non vi sia la volontà da parte degli altri coeredi di addivenire ad una soluzione condivisa, sia essa una divisione consensuale dell’asse ereditario ovvero una vendita del compendio immobiliare, la legge prevede, quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale, l’esperimento del procedimento di mediazione civile e commerciale.
Ciò significa che, prima di instaurare il giudizio di divisione, è necessario promuovere un formale tentativo di composizione della controversia dinanzi a un organismo di mediazione.
In tale sede le parti, assistite dai rispettivi difensori, sono chiamate a verificare concretamente la possibilità di raggiungere un accordo idoneo a consentire lo scioglimento della comunione ereditaria senza il ricorso all’autorità giudiziaria.
Solo nell’ipotesi in cui il tentativo di mediazione non sortisca esito positivo sarà possibile procedere con l’introduzione del giudizio di divisione innanzi al Tribunale competente.
3. Atto di citazione per divisione ereditaria
Qualora il tentativo di mediazione non abbia esito positivo, il coerede interessato può promuovere un giudizio di divisione ereditaria mediante la proposizione di un atto di citazione innanzi al Tribunale competente.
Con tale atto si chiede al giudice di procedere allo scioglimento della comunione ereditaria e alla conseguente attribuzione dei beni o del loro controvalore economico ai coeredi, secondo le rispettive quote di partecipazione.
Il procedimento potrà concludersi, a seconda dei casi, con:
– la divisione materiale dei beni;
– l’assegnazione di beni a uno o più coeredi con conguaglio;
– la vendita dei beni indivisibili e la ripartizione del ricavato.
QUANDO CONVIENE INSTAURARE UN GIUDIZIO DI DIVISIONE EREDITARIA GIUDIZIALE?
Il ricorso alla divisione giudiziale dell’eredità rappresenta, nella prassi, una soluzione da valutare con particolare cautela.
Si tratta, infatti, di un rimedio che comporta costi significativi, sia in termini di spese legali sia con riferimento ai costi legati all’attività dei consulenti tecnici, e che dovrebbe essere considerato solo come extrema ratio, quando non sia possibile addivenire ad un accordo tra i coeredi in ordine alla gestione o alla liquidazione dei beni ereditari.
In termini generali, tale scelta si rende opportuna nei casi in cui il conflitto tra gli eredi determini una situazione di stallo persistente, tale da impedire qualsiasi soluzione condivisa: dalla vendita dell’immobile, all’assegnazione del bene ad uno dei coeredi, fino a una complessiva sistemazione dell’asse ereditario.
SUGGERIMENTO PRATICO
Nella gestione delle controversie ereditarie, un elemento spesso determinante ai fini della definizione bonaria della vicenda consiste nel rendere edotte le controparti degli ingenti costi e delle possibili conseguenze che deriverebbero dall’instaurazione di un giudizio di divisione.
Qualora uno dei coeredi sia interessato alla vendita dell’immobile, può risultare utile evidenziare che l’instaurazione di un giudizio di divisione comporta, normalmente:
- costi di giustizia e spese legali per tutte le parti;
- spese per la consulenza tecnica d’ufficio (CTU) volta alla stima del compendio ereditario;
- eventuali costi per consulenze tecniche di parte;
- tempi non brevi per la definizione del procedimento.
Un ulteriore elemento di riflessione è rappresentato dall’eventuale esito della procedura.
Quando il bene non è comodamente divisibile e non vi sono soluzioni alternative condivise, la divisione giudiziale può condurre alla vendita all’asta dell’immobile.
In tale ipotesi, il prezzo di realizzo potrebbe risultare nettamente inferiore rispetto a quello ottenibile in una libera contrattazione sul mercato, con conseguente possibile pregiudizio economico per tutti i coeredi.
Per tale ragione, la prospettiva della vendita forzata costituisce spesso un elemento utile a favorire la riapertura del dialogo tra le parti e a incentivare il raggiungimento di un accordo stragiudiziale.
CONCLUSIONI
La presenza di un coerede che non intende procedere alla vendita di un immobile ereditato costituisce una situazione piuttosto frequente nelle successioni e trova il proprio fondamento nella natura stessa della comunione ereditaria.
La contitolarità del bene impone, infatti, che le decisioni più rilevanti, e in particolare gli atti di disposizione, siano adottate nel rispetto delle regole proprie della comunione e con il consenso di tutti i partecipanti.
Tale disciplina, tuttavia, non determina l’indefinita permanenza dello stato di indivisione.
L’ordinamento, infatti, riconosce a ciascun coerede il diritto di chiedere in ogni momento lo scioglimento della comunione, attraverso strumenti che vanno dalla soluzione negoziale fino, in ultima istanza, alla divisione giudiziale dell’eredità.
Ne consegue che il dissenso di uno o più coeredi non determina e non può determinare un blocco definitivo, ma impone piuttosto una valutazione seria e accurata delle alternative concretamente percorribili, basandosi sulle caratteristiche del patrimonio, sulle reali disponibilità economiche delle parti e sulle loro effettive volontà.
In tale prospettiva, la soluzione consensuale rappresenta senz’altro, nella maggior parte dei casi, l’opzione più efficiente dal punto di vista dei costi e dei tempi.
Tuttavia, laddove non sia possibile raggiungere un accordo, il ricorso al giudice consente comunque di pervenire allo scioglimento della comunione e alla definizione dei rapporti tra i coeredi.
Alla luce di quanto sinora esposto, è doveroso ribadire che la scelta dell’iniziativa legale più opportuna da intraprendere non può mai prescindere da un’attenta valutazione del caso concreto, poiché ogni vicenda ereditaria presenta profili e peculiarità uniche, idonei a incidere in modo significativo sulle strategie percorribili.
Avvocato Cristiano Galli
FAQ – DOMANDE FREQUENTI SU COSA FARE SE UN EREDE NON VUOLE VENDERE
1. Un coerede che vive nell’immobile ereditato deve pagare un’indennità agli altri eredi?
Sì, di norma il coerede che utilizza in via esclusiva l’immobile caduto in successione può essere tenuto a riconoscere agli altri coeredi un’indennità per il godimento del bene.
Tale diritto sorge quando l’utilizzo esclusivo impedisce agli altri coeredi di fare parimenti uso del bene comune. La quantificazione dell’indennità dipende dal valore locativo dell’immobile e dal periodo di occupazione, e spesso viene accertata in sede giudiziale.
2. È possibile impedire a un coerede di entrare o utilizzare l’immobile ereditato?
No, nessun coerede può essere escluso dal godimento del bene comune in modo unilaterale.
Tutti i coeredi, infatti, hanno diritto di utilizzare l’immobile nei limiti compatibili con gli analoghi diritti degli altri partecipanti alla comunione. Solo un accordo tra le parti oppure un provvedimento giudiziale può disciplinare diversamente l’utilizzo del bene.
3. Cosa succede se un erede ha effettuato lavori o migliorie sull’immobile ereditato?
Le migliorie apportate da un coerede all’immobile comune possono rilevare ai fini dei rapporti economici tra le parti in sede di divisione.
In particolare, il coerede che ha sostenuto spese necessarie o migliorative può, in determinate condizioni, chiedere il rimborso o il riconoscimento del relativo incremento di valore, purché tali interventi siano stati utili e non meramente voluttuari. La valutazione avviene caso per caso, spesso con l’ausilio di una consulenza tecnica.
4. Se un erede è irreperibile o non partecipa alla successione, si può comunque procedere alla divisione?
Sì. La divisione ereditaria può essere avviata anche in presenza di un coerede irreperibile o inattivo.
In tali casi, gli altri eredi possono chiedere al Tribunale la nomina di un curatore speciale incaricato di rappresentare il coerede assente nel procedimento.
Il curatore nominato opererà esclusivamente nell’interesse dell’irreperibile, vigilando affinché la sua quota ereditaria e i suoi diritti non vengano lesi nel corso della divisione.
L’assenza di uno dei coeredi, pertanto, non impedisce lo scioglimento della comunione ereditaria.
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