SFRATTO PER MOROSITÀ: QUANDO È POSSIBILE E COME FUNZIONA LA PROCEDURA
Lo sfratto per morosità è lo strumento previsto dalla legge per consentire al proprietario di ottenere il rilascio di un immobile quando l’inquilino non paga il canone di locazione o gli oneri accessori dovuti.
Si tratta di una procedura giudiziale che permette al locatore di tutelare il proprio diritto in tempi generalmente più rapidi rispetto a un ordinario giudizio civile, purché ricorrano i presupposti previsti dalla legge.
In questa guida analizzeremo nel dettaglio quando è possibile richiedere lo sfratto per morosità, quali sono le fasi della procedura, quanto può durare, quali sono i costi e cosa accade se l’inquilino continua a non lasciare l’immobile.
Se, invece, desideri una panoramica completa sulle diverse tipologie di sfratto previste dall’ordinamento italiano, ti consigliamo di leggere anche il nostro articolo Sfratto: guida completa, nel quale approfondiamo le differenze tra sfratto per morosità, sfratto per finita locazione e licenza per finita locazione.
COS’È LO SFRATTO PER MOROSITÀ
Lo sfratto per morosità è una procedura disciplinata dagli articoli 658 e seguenti del Codice di procedura civile che consente al locatore di ottenere la restituzione dell’immobile quando il conduttore non adempie all’obbligo principale derivante dal contratto di locazione: il pagamento del canone o degli oneri accessori.
L’inadempimento dell’inquilino costituisce infatti una grave violazione del contratto e legittima il proprietario a chiederne la risoluzione, oltre al rilascio dell’immobile.
La procedura è utilizzabile sia per gli immobili ad uso abitativo sia, con le dovute differenze, per quelli destinati ad uso diverso dall’abitazione, come negozi, uffici o capannoni.
Oltre a ottenere il rilascio dell’immobile, il locatore può chiedere al giudice anche il pagamento dei canoni già scaduti e rimasti insoluti.
QUANDO È POSSIBILE CHIEDERE LO SFRATTO PER MOROSITÀ
La situazione più frequente riguarda il mancato pagamento del canone di locazione.
Quando l’inquilino omette di pagare l’affitto nei termini stabiliti dal contratto, il proprietario può valutare l’avvio della procedura di sfratto.
Non esiste una regola assoluta secondo cui sia necessario attendere un determinato numero di mensilità non pagate. Nella maggior parte dei casi, anche il mancato pagamento di una sola mensilità può integrare una situazione di morosità idonea a giustificare la domanda giudiziale.
Per le locazioni ad uso abitativo, l’art. 5 della legge n. 392/1978 stabilisce che costituisce motivo di risoluzione del contratto il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista. Ciò significa che, trascorsi venti giorni dalla scadenza del canone senza che il pagamento sia stato effettuato, il locatore può, in presenza degli altri presupposti di legge, promuovere il procedimento di sfratto per morosità.
Diverso è il caso delle locazioni ad uso diverso dall’abitativo (ad esempio negozi, uffici o capannoni), alle quali non si applica l’art. 5 della legge n. 392/1978. In tali ipotesi sarà il giudice a valutare, caso per caso, se il mancato pagamento costituisca un inadempimento di non scarsa importanza ai sensi dell’art. 1455 del codice civile, tenendo conto dell’entità della morosità e delle circostanze concrete.
Anche il mancato pagamento degli oneri accessori, come le spese condominiali poste contrattualmente a carico del conduttore, può legittimare lo sfratto per morosità nelle locazioni ad uso abitativo quando l’importo complessivamente non pagato supera due mensilità, ricorrendo gli altri presupposti di legge.
Prima di avviare la procedura è comunque opportuno verificare con attenzione il contratto di locazione, la documentazione relativa ai pagamenti e l’effettiva consistenza della morosità, così da accertare la sussistenza di tutti i requisiti richiesti dalla legge.
È OBBLIGATORIO INVIARE UN SOLLECITO PRIMA DELLO SFRATTO?
La legge non impone al proprietario di inviare una diffida o un sollecito di pagamento prima di promuovere lo sfratto.
Tuttavia, nella pratica, è spesso consigliabile tentare un primo contatto con l’inquilino, soprattutto quando il ritardo potrebbe dipendere da una difficoltà temporanea o da un semplice disguido.
Un sollecito scritto può inoltre dimostrare la volontà del locatore di trovare una soluzione prima di ricorrere all’autorità giudiziaria.
Qualora, nonostante il sollecito, il pagamento non venga effettuato, il proprietario potrà conferire incarico al proprio avvocato per avviare la procedura.
COME INIZIA LA PROCEDURA DI SFRATTO PER MOROSITÀ
La procedura prende avvio mediante un atto predisposto dall’avvocato del locatore denominato intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida.
Con tale atto il proprietario:
- chiede la risoluzione del contratto di locazione;
- domanda il rilascio dell’immobile;
- può richiedere il pagamento dei canoni scaduti e non corrisposti;
- cita l’inquilino a comparire davanti al Tribunale competente.
L’intimazione di sfratto per morosità deve rispettare i requisiti previsti dall’art. 660 c.p.c. e contenere, tra l’altro:
- l’avvertimento che il conduttore deve comparire all’udienza indicata e che, in caso di mancata comparizione o di mancata opposizione, il giudice potrà convalidare lo sfratto ai sensi dell’art. 663 c.p.c., rendendo così esecutivo il rilascio dell’immobile;
- l’indicazione della possibilità per il conduttore, se ne ricorrono i presupposti di legge, di richiedere l’ammissione al patrocinio a spese dello Stato per essere assistito e difeso nel procedimento senza sostenere i relativi costi.
L’art. 660 c.p.c. prevede inoltre che tra il giorno della notificazione dell’intimazione di sfratto e quello fissato per l’udienza debbano intercorrere termini liberi non inferiori a venti giorni, termine previsto per garantire al conduttore un tempo adeguato per predisporre la propria difesa, eventualmente nominare un avvocato e valutare le iniziative da intraprendere prima della comparizione davanti al giudice.
Una volta predisposto, l’atto viene notificato all’inquilino e successivamente depositato presso il Tribunale competente, dando così avvio al procedimento giudiziario.
DOVE DEVE ESSERE NOTIFICATO LO SFRATTO?
L’intimazione di sfratto deve essere notificata al conduttore nel rispetto delle modalità previste dall’art. 660 c.p.c.
La notificazione deve essere eseguita a mani proprie presso la residenza, la dimora o il domicilio del conduttore. Se il conduttore ha eletto domicilio nel contratto di locazione, tale elezione è valida solo se coincide con l’immobile locato. Non è invece valida se il domicilio è indicato in un luogo diverso, come lo studio di un professionista o presso un recapito diverso da quello indicato nel contratto.
La corretta notificazione dell’intimazione costituisce un passaggio fondamentale della procedura. Eventuali irregolarità possono infatti determinare il rinvio dell’udienza o rendere necessaria una nuova notificazione, con il conseguente allungamento dei tempi necessari per ottenere il rilascio dell’immobile.
L’UDIENZA DI CONVALIDA
La prima udienza rappresenta uno dei momenti più importanti dell’intera procedura.
In questa fase il giudice verifica la regolarità della notificazione e valuta la posizione delle parti.
Possono verificarsi diverse situazioni.
1) L’inquilino non compare
Se il conduttore non si presenta e la notificazione risulta regolare, il giudice può convalidare lo sfratto.
In questo caso viene emessa l’ordinanza di convalida, con la quale il giudice dichiara risolto il contratto di locazione e dispone il rilascio dell’immobile, fissando la data dalla quale potrà essere iniziata l’esecuzione forzata.
2) L’inquilino compare ma non si oppone
Qualora il conduttore si presenti ma non contesti la domanda del proprietario, il giudice può ugualmente procedere alla convalida dello sfratto.
Nelle locazioni ad uso abitativo, tuttavia, il conduttore può chiedere la concessione del cosiddetto termine di grazia, ossia un termine per sanare integralmente la morosità nei casi previsti dall’art. 55 della legge n. 392/1978.
3) L’inquilino propone opposizione
Se il conduttore contesta la domanda, sostenendo ad esempio che il debito non esiste oppure che gli importi richiesti sono errati, il procedimento non può essere definito con la convalida.
In tale ipotesi il giudizio prosegue nelle forme del rito ordinario di cognizione affinché siano accertate le rispettive ragioni delle parti.
Qualora l’opposizione non sia fondata su prova scritta e non sussistano gravi motivi, il giudice può comunque emettere un’ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell’art. 665 c.p.c., immediatamente esecutiva, consentendo al locatore di ottenere il rilascio dell’immobile anche prima della conclusione del giudizio.
IL TERMINE DI GRAZIA
Per le locazioni ad uso abitativo la legge prevede, in presenza di determinati presupposti, la possibilità per il giudice di concedere il cosiddetto termine di grazia.
Si tratta di un periodo entro il quale il conduttore può sanare la morosità pagando integralmente i canoni arretrati, gli oneri accessori, gli interessi legali e le spese processuali liquidate dal giudice.
Qualora il pagamento venga effettuato integralmente entro il termine concesso, la morosità si considera sanata e il contratto di locazione prosegue regolarmente.
Il termine di grazia non costituisce però un beneficio automatico. L’art. 55 della legge n. 392/1978 prevede infatti che esso possa essere concesso esclusivamente nelle locazioni ad uso abitativo e solo quando la morosità dipenda da comprovate difficoltà economiche del conduttore, insorte dopo la conclusione del contratto e derivanti da disoccupazione, malattia o altre gravi condizioni di difficoltà.
Il giudice valuta caso per caso la sussistenza di tali presupposti, tenendo conto della documentazione prodotta dal conduttore e della concreta possibilità che quest’ultimo riesca ad estinguere integralmente il debito entro il termine concesso.
Il termine di grazia non può essere concesso nelle locazioni ad uso diverso dall’abitativo.
DOPO LA CONVALIDA COSA SUCCEDE?
Una volta ottenuta la convalida dello sfratto, il contratto di locazione si considera risolto e il conduttore è tenuto a rilasciare l’immobile entro la data fissata dal giudice.
Se l’inquilino restituisce spontaneamente l’immobile, la procedura si conclude senza la necessità di ulteriori attività.
Qualora, invece, il conduttore continui ad occupare l’abitazione o il locale commerciale, il proprietario dovrà avviare la fase esecutiva per ottenere il rilascio forzato dell’immobile.
A tal fine il provvedimento di convalida viene notificato al conduttore unitamente all’atto di precetto per rilascio. Decorso il termine di legge senza che l’immobile sia stato liberato, l’avvocato può richiedere l’intervento dell’Ufficiale giudiziario, il quale fisserà la data del primo accesso presso l’immobile.
Qualora anche in tale occasione il conduttore non rilasci spontaneamente i locali, l’esecuzione proseguirà secondo le modalità previste dal codice di procedura civile fino alla materiale restituzione dell’immobile al proprietario.
L’ESECUZIONE DELLO SFRATTO
Quando il rilascio dell’immobile non avviene spontaneamente, il proprietario deve procedere con l’esecuzione forzata.
L’avvocato provvede innanzitutto alla notificazione dell’atto di precetto per rilascio. Decorso il termine di legge senza che il conduttore abbia liberato l’immobile, viene richiesto all’Ufficiale giudiziario di procedere all’esecuzione.
L’Ufficiale giudiziario fissa quindi la data del primo accesso presso l’immobile. In tale occasione invita il conduttore a rilasciare spontaneamente i locali e, qualora ciò non avvenga, può programmare ulteriori accessi.
L’esecuzione prosegue fino alla materiale liberazione dell’immobile e alla sua riconsegna al proprietario.
Nei casi in cui il conduttore continui a opporsi al rilascio, l’esecuzione può avvenire con l’assistenza della forza pubblica, secondo le modalità stabilite dall’autorità competente.
QUANTO DURA UNO SFRATTO PER MOROSITÀ?
Una delle domande più frequenti riguarda i tempi della procedura.
Non esiste una risposta valida per ogni situazione, poiché la durata dipende da numerosi fattori.
Tra gli elementi che incidono maggiormente vi sono:
- il carico di lavoro del Tribunale competente;
- l’eventuale opposizione dell’inquilino;
- la concessione del termine di grazia;
- i tempi dell’esecuzione forzata;
- la disponibilità della forza pubblica, ove necessaria.
Nei casi più semplici la procedura può concludersi in pochi mesi.
Quando invece sorgono contestazioni oppure si rendono necessari numerosi accessi dell’Ufficiale Giudiziario, i tempi possono allungarsi sensibilmente.
Per questo motivo è importante rivolgersi tempestivamente a un avvocato, evitando di attendere per mesi prima di reagire alla morosità.
QUANTO COSTA UNO SFRATTO PER MOROSITÀ?
Anche i costi variano da caso a caso.
Occorre infatti considerare:
- il contributo unificato;
- le spese di notificazione;
- il compenso del difensore;
- gli eventuali costi della fase esecutiva;
- le spese vive sostenute nel corso della procedura.
Se il procedimento si conclude rapidamente e senza opposizione, i costi saranno generalmente inferiori rispetto ai casi in cui il conduttore contesti la domanda rendendo necessario il prosieguo del giudizio, oppure si renda indispensabile avviare l’esecuzione forzata per ottenere il rilascio dell’immobile.
Durante il primo colloquio con il proprio avvocato è normalmente possibile ottenere un preventivo personalizzato, predisposto in base alle caratteristiche del caso concreto e suddiviso per le diverse fasi della procedura.
È POSSIBILE RECUPERARE ANCHE GLI AFFITTI NON PAGATI NELLA PROCEDURA DI SFRATTO PER MOROSITÀ?
Sì.
Lo sfratto per morosità non serve soltanto a ottenere la restituzione dell’immobile, ma consente anche al proprietario di richiedere il pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori rimasti insoluti.
In particolare, il locatore può domandare, nell’ambito dello stesso procedimento, l’emissione di un decreto ingiuntivo per i canoni già scaduti, ai sensi dell’art. 664 c.p.c., purché ne ricorrano i presupposti di legge.
Qualora il conduttore continui a non pagare, il proprietario potrà procedere con l’esecuzione forzata, ad esempio mediante il pignoramento dello stipendio, del conto corrente, della pensione o di altri beni del debitore, nei limiti e secondo le modalità previste dalla legge.
Suggerimento pratico
Il locatore deve valutare attentamente se sia opportuno richiedere, nell’ambito della procedura di sfratto per morosità, anche il pagamento dei canoni arretrati e degli eventuali oneri accessori non corrisposti.
Va rammentato, infatti, che il recupero del credito può essere perseguito anche successivamente attraverso un’apposita azione giudiziaria.
La richiesta immediata del pagamento delle somme dovute deve tuttavia essere valutata anche sotto il profilo dei costi. La pronuncia con la quale il giudice riconosce il credito del locatore è infatti soggetta al pagamento dell’imposta di registro, che potrebbe rimanere a carico del proprietario qualora il conduttore risulti privo di beni o redditi aggredibili.
Qualora l’inquilino sia attualmente insolvente e non vi siano concrete possibilità di recuperare le somme dovute potrebbe quindi essere preferibile concentrare inizialmente la procedura sull’obiettivo principale, ossia ottenere il rilascio dell’immobile, riservandosi di agire successivamente per il recupero del credito quando il debitore dovesse tornare ad avere una situazione patrimoniale favorevole o beni utilmente aggredibili.
IL FONDO PER LA MOROSITÀ INCOLPEVOLE
Per gli inquilini che si trovano in una situazione di difficoltà economica può essere utile conoscere l’esistenza delle misure previste per la cosiddetta morosità incolpevole.
Per morosità incolpevole si intende la situazione del conduttore che, dopo la stipula del contratto di locazione, si trovi nell’impossibilità di pagare il canone a causa di una significativa riduzione della capacità reddituale del proprio nucleo familiare, determinata da eventi sopravvenuti non imputabili alla sua volontà.
L’inquilino che ritenga di trovarsi in una situazione di morosità incolpevole può rivolgersi al Comune competente per verificare l’eventuale esistenza di misure di sostegno, i requisiti di accesso e le modalità per richiedere i contributi previsti dalla normativa vigente.
L’eventuale accesso a tali misure non comporta automaticamente la sospensione della procedura di sfratto, ma può rappresentare un importante strumento di sostegno per sanare la morosità.
COSA SUCCEDE SE L’INQUILINO LASCIA L’IMMOBILE MA NON PAGA IL DEBITO?
LO SFRATTO PER MOROSITÀ RIGUARDA SOLO LE ABITAZIONI?
No.
La procedura di sfratto per morosità può essere utilizzata non solo per gli immobili ad uso abitativo ma anche per quelli destinati ad attività commerciali, professionali, artigianali o ad altri usi diversi dall’abitazione.
Esistono tuttavia alcune differenze rispetto alle locazioni abitative, soprattutto con riferimento alla disciplina applicabile e ad alcuni istituti specifici, come il termine di grazia, previsto esclusivamente per le locazioni ad uso abitativo.
Anche nei contratti di locazione ad uso diverso dall’abitazione è quindi possibile ottenere il rilascio dell’immobile in caso di mancato pagamento dei canoni dovuti, ma occorre valutare attentamente la situazione concreta, il contenuto del contratto e la gravità dell’inadempimento.
ERRORI DA EVITARE QUANDO L’INQUILINO NON PAGA
Quando un conduttore diventa moroso, il proprietario può essere tentato di adottare iniziative autonome per rientrare rapidamente nella disponibilità dell’immobile.
Tuttavia, tali comportamenti possono esporlo a conseguenze anche rilevanti, poiché il proprietario non può ottenere il rilascio attraverso forme di autotutela privata.
Non è quindi consentito, ad esempio, cambiare la serratura, interrompere le utenze, impedire all’inquilino di accedere ai locali o rimuovere i suoi beni senza un provvedimento dell’autorità giudiziaria che disponga il rilascio.
Anche se il mancato pagamento del canone costituisce un grave inadempimento contrattuale, il proprietario deve seguire esclusivamente le procedure previste dalla legge per ottenere la restituzione dell’immobile.
Agire diversamente potrebbe comportare conseguenze sul piano civile e, in alcuni casi, anche responsabilità penali.
PERCHÉ È IMPORTANTE AGIRE TEMPESTIVAMENTE
Molti proprietari, di fronte al mancato pagamento del canone di locazione, attendono diversi mesi prima di rivolgersi a un avvocato, confidando che la situazione possa risolversi spontaneamente.
Tuttavia, il trascorrere del tempo determina spesso un progressivo aumento del debito maturato dall’inquilino e può rendere più complesso il recupero delle somme dovute.
Agire tempestivamente consente invece di valutare la soluzione più adeguata al caso concreto, avviare rapidamente la procedura necessaria e limitare, per quanto possibile, le conseguenze economiche della morosità.
QUANDO RIVOLGERSI A UN AVVOCATO
Ogni situazione di morosità presenta caratteristiche proprie e deve essere valutata caso per caso.
È necessario verificare il contratto di locazione, l’entità del debito maturato, la documentazione disponibile e l’eventuale presenza di contestazioni da parte dell’inquilino.
Per ottenere uno sfratto per morosità è sempre necessario rivolgersi a un avvocato. Il proprietario, infatti, non può avviare autonomamente la procedura per ottenere il rilascio dell’immobile ma deve necessariamente ricorrere all’autorità giudiziaria tramite un difensore.
L’avvocato potrà valutare la sussistenza dei presupposti per procedere con lo sfratto, predisporre gli atti necessari e assistere il locatore in tutte le fasi della procedura, fino all’eventuale esecuzione forzata del provvedimento di rilascio.
CONCLUSIONI
Lo sfratto per morosità rappresenta uno strumento fondamentale per tutelare il proprietario quando l’inquilino non adempie all’obbligo di pagamento del canone di locazione.
Ogni situazione, tuttavia, presenta caratteristiche proprie e richiede un’attenta valutazione del contratto, della documentazione disponibile e delle circostanze concrete.
Agire tempestivamente e con l’assistenza di un professionista consente di affrontare il procedimento nel modo corretto, riducendo il rischio di ritardi, errori e ulteriori conseguenze economiche.
Avvocato Cristiano Galli
DOMANDE FREQUENTI SULLO SFRATTO PER MOROSITÀ
Si può fare lo sfratto per morosità se l’inquilino ha pagato solo una parte del debito?
Sì, la procedura può essere avviata anche quando l’inquilino abbia effettuato soltanto pagamenti parziali, purché rimanga una situazione di morosità rilevante.
Il proprietario dovrà tuttavia verificare con attenzione gli importi effettivamente versati, le somme ancora dovute e la documentazione relativa ai pagamenti effettuati, così da determinare correttamente il credito residuo.
Lo sfratto per morosità può essere richiesto anche se l’inquilino contesta il debito?
Sì. Il fatto che il conduttore contesti la morosità non impedisce automaticamente al proprietario di avviare la procedura.
Sarà però necessario valutare le ragioni della contestazione e la documentazione disponibile. Se l’inquilino propone opposizione, il procedimento potrà proseguire davanti al giudice per accertare la fondatezza delle rispettive richieste.
Cosa succede ai mobili e agli oggetti lasciati dall’inquilino nell’immobile?
Può accadere che, dopo il rilascio dell’immobile, l’inquilino lasci al suo interno mobili, elettrodomestici, effetti personali o altri beni di sua proprietà.
Il proprietario non può però appropriarsene, venderli o eliminarli autonomamente, anche se l’immobile è stato riconsegnato e l’inquilino non vi abita più.
Quando il rilascio avviene nell’ambito di una procedura esecutiva di sfratto, si applica l’art. 609 c.p.c., che disciplina le modalità di custodia e gestione dei beni mobili rinvenuti nell’immobile dall’ufficiale giudiziario.
La destinazione dei beni lasciati dall’inquilino deve quindi essere gestita secondo la procedura prevista dalla legge, evitando iniziative autonome che potrebbero comportare responsabilità per il proprietario.
Il proprietario può aumentare il canone o chiedere ulteriori somme a causa della morosità?
No. Il mancato pagamento del canone non consente al proprietario di modificare unilateralmente il contratto o imporre somme ulteriori rispetto a quelle effettivamente dovute.
Il locatore potrà invece richiedere il pagamento dei canoni arretrati, degli oneri accessori eventualmente dovuti e degli altri importi previsti dalla legge o dal contratto.
Lo sfratto per morosità può essere evitato raggiungendo un accordo con l’inquilino?
Sì. Prima o durante la procedura, proprietario e inquilino possono valutare una soluzione concordata, ad esempio mediante un accordo per il pagamento del debito o per la riconsegna dell’immobile.
La possibilità di trovare un’intesa dipende però dalla concreta volontà delle parti e dalla situazione economica del conduttore.
VUOI SAPERNE DI PIÙ SULLO SFRATTO PER MOROSITÀ?
Se desideri approfondire i servizi offerti dal nostro Studio in materia di sfratto per morosità, visita la pagina Locazioni e sfratti.
Se, invece, hai bisogno di assistenza per avviare una procedura di sfratto per morosità, recuperare i canoni non pagati oppure difenderti da un’intimazione di sfratto, Contatta il nostro Studio Legale e saremo lieti di rispondere a ogni tua domanda.
Valuteremo il tuo caso concreto e ti assisteremo in tutte le fasi della procedura, dalla verifica dei presupposti fino all’eventuale esecuzione del provvedimento di rilascio.