SFRATTO: GUIDA COMPLETA SU PROCEDURA, TEMPI, COSTI E TIPOLOGIE
Lo sfratto è lo strumento previsto dalla legge che consente al proprietario di un immobile di ottenerne il rilascio quando ricorrono determinati presupposti.
Si tratta di una procedura giudiziale che permette al locatore di tutelare i propri diritti nei confronti dell’inquilino che non paga il canone di locazione oppure che continua a occupare l’immobile nonostante la cessazione del contratto.
Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, il proprietario non può mai riprendere possesso dell’immobile autonomamente, ad esempio sostituendo la serratura o impedendo l’accesso all’inquilino. Simili comportamenti integrano condotte illecite e possono esporre il locatore a responsabilità anche di natura penale.
Per ottenere il rilascio dell’immobile è quindi necessario seguire uno specifico iter giudiziario, caratterizzato da tempi e regole ben precise.
In questa guida analizzeremo nel dettaglio le diverse tipologie di sfratto, la procedura da seguire, i tempi medi, i costi e le possibili difese dell’inquilino.
COS’È LO SFRATTO?
Con il termine “sfratto” si indica il procedimento disciplinato dagli articoli che vanno dal 657 al 669 codice di procedura civile attraverso il quale il proprietario di un immobile chiede al giudice di ordinare all’inquilino il rilascio dell’immobile locato.
Quindi, la funzione principale attribuita al procedimento in questione è quella di consentire al locatore di ottenere, in maniera abbastanza rapida, un titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile locato.
La procedura si applica sia agli immobili ad uso abitativo sia agli immobili destinati ad attività commerciali.
PRESUPPOSTI, LEGITTIMAZIONE E COMPETENZA
Il presupposto necessario per poter avviare la procedura di sfratto è la presenza di un regolare contratto scritto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale, non potendo essere intrapresa l’azione di sfratto sulla base di un mero accordo verbale tra proprietario e conduttore.
Quanto alla legittimazione, risulta evidente che i legittimati alla procedura in esame devono essere individuati nelle parti del contratto di locazione.
Infine, in merito alla competenza, è doveroso rammentare che la norma di riferimento da tenere in considerazione è l’art. 661 c.p.c., il quale dispone che quando si intima lo sfratto, la citazione a comparire deve farsi davanti al Tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata.
Tale competenza è da ritenersi funzionale e inderogabile.
TIPI DI SFRATTO
A seconda della causa che legittima la richiesta, è possibile distinguere tra:
- sfratto per morosità;
- sfratto per finita locazione;
- licenza per finita locazione.
Ciascuno di questi strumenti presenta presupposti e caratteristiche differenti.
Vediamo nel dettaglio le differenze.
SFRATTO PER MOROSITÀ
Lo sfratto per morosità è la procedura utilizzata quando l’inquilino non paga il canone di locazione o gli oneri accessori dovuti.
La morosità può riguardare:
- i canoni di locazione;
- le spese condominiali poste contrattualmente a carico del conduttore;
- gli oneri accessori.
Il proprietario, tramite il proprio avvocato, può notificare all’inquilino un atto di intimazione di sfratto per morosità contestualmente alla citazione per la convalida.
Con lo stesso procedimento è possibile richiedere anche l’emissione di un decreto ingiuntivo per il recupero dei canoni scaduti e non pagati.
In questo modo il locatore può ottenere sia il rilascio dell’immobile sia il recupero delle somme dovute.
SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE
Lo sfratto per finita locazione trova applicazione quando il contratto è cessato e l’inquilino continua a occupare l’immobile senza titolo.
Questa situazione può verificarsi, ad esempio, quando:
- il contratto è giunto alla sua naturale scadenza;
- il locatore ha comunicato regolare disdetta nei termini di legge;
- le parti non hanno rinnovato il contratto;
- il contratto è stato risolto anticipatamente.
In questi casi il proprietario può rivolgersi al giudice per ottenere un provvedimento che ordini il rilascio dell’immobile.
È importante ricordare che, soprattutto nelle locazioni abitative, il diniego di rinnovo alla prima scadenza è consentito soltanto nei casi espressamente previsti dalla legge.
Per questo motivo è fondamentale verificare attentamente la sussistenza dei presupposti prima di avviare il procedimento.
LICENZA PER FINITA LOCAZIONE
La licenza per finita locazione è uno strumento che consente al locatore di agire prima della scadenza del contratto.
A differenza dello sfratto per finita locazione, che può essere richiesto soltanto quando il rapporto locatizio è già cessato, la licenza per finita locazione può essere intimata quando il contratto è ancora in corso ma la sua scadenza è imminente.
La sua funzione è quella di evitare ritardi nella restituzione dell’immobile, consentendo al proprietario di anticipare i tempi della procedura.
La licenza per finita locazione può essere utilizzata quando:
- il contratto è prossimo alla scadenza;
- il locatore ha comunicato correttamente la disdetta, ove necessaria;
- vi sono elementi che fanno presumere che il conduttore non rilascerà spontaneamente l’immobile.
L’esecuzione del provvedimento, tuttavia, potrà avvenire soltanto dopo la cessazione del rapporto locatizio.
La procedura è sostanzialmente analoga a quella prevista per lo sfratto.
Il locatore, tramite il proprio avvocato, notifica al conduttore l’atto di intimazione della licenza per finita locazione con contestuale citazione per la convalida.
In assenza di opposizione, il giudice convalida la licenza e fissa la data entro la quale l’immobile dovrà essere rilasciato.
Nella sostanza, tale procedura consente al locatore di munirsi anticipatamente di un titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile, così da poter procedere all’esecuzione forzata immediatamente dopo la scadenza del contratto qualora il conduttore non adempia spontaneamente all’obbligo di rilascio.
DIFFERENZA TRA SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE E LICENZA PER FINITA LOCAZIONE
Molti proprietari non conoscono la differenza tra licenza per finita locazione e sfratto per finita locazione ma si tratta di due strumenti distinti che operano in momenti diversi del rapporto locatizio.
La differenza fondamentale tra i due istituti riguarda il momento in cui il proprietario può agire.
La licenza per finita locazione può essere intimata quando il contratto è ancora in corso.
Lo sfratto per finita locazione, invece, presuppone che il contratto sia già cessato e che il conduttore continui a occupare l’immobile senza titolo.
In sintesi:
- la licenza per finita locazione ha funzione preventiva;
- lo sfratto per finita locazione ha funzione repressiva;
- la licenza può essere intimata prima della scadenza del contratto;
- lo sfratto può essere richiesto soltanto dopo la scadenza.
Individuare correttamente lo strumento da utilizzare è fondamentale per evitare ritardi e contestazioni in sede giudiziale.
COME FUNZIONA LA PROCEDURA DI SFRATTO
Il procedimento di sfratto è caratterizzato da una struttura più snella e celere rispetto a quella di un ordinario giudizio civile.
La finalità perseguita dal legislatore è quella di consentire al locatore di ottenere in tempi relativamente contenuti un titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile.
La procedura si articola generalmente in quattro fasi principali.
1) Intimazione dello sfratto
La procedura prende avvio mediante la notifica al conduttore di un atto di intimazione di sfratto predisposto da un avvocato.
Con tale atto il locatore manifesta formalmente la propria volontà di ottenere il rilascio dell’immobile e invita l’inquilino a comparire davanti al Tribunale competente.
2) Udienza di convalida
Successivamente le parti sono chiamate a comparire davanti al giudice.
In questa fase il procedimento può concludersi rapidamente qualora il conduttore non si opponga alla domanda oppure può proseguire nelle forme di un ordinario giudizio nel caso in cui vengano sollevate contestazioni.
3) Emissione del provvedimento di rilascio
Qualora ricorrano i presupposti previsti dalla legge, il giudice emette un provvedimento che ordina il rilascio dell’immobile.
Tale provvedimento costituisce il titolo necessario per procedere all’eventuale fase esecutiva.
4) Esecuzione dello sfratto
Se il conduttore non rilascia spontaneamente l’immobile, il locatore può avviare l’esecuzione forzata tramite l’Ufficiale Giudiziario.
L’esecuzione rappresenta l’ultima fase della procedura e consente al proprietario di rientrare concretamente nel possesso del bene.
Nei prossimi approfondimenti analizzeremo nel dettaglio ciascuna fase del procedimento, evidenziando le peculiarità dello sfratto per morosità, dello sfratto per finita locazione e della licenza per finita locazione.
QUANTO DURA UNA PROCEDURA DI SFRATTO?
Una delle domande che i proprietari si pongono più frequentemente riguarda la durata della procedura di sfratto.
Non è possibile fornire una risposta valida per ogni situazione poiché i tempi possono variare sensibilmente in base a diversi fattori, tra cui:
- la tipologia di sfratto;
- l’eventuale opposizione del conduttore;
- il carico di lavoro del Tribunale competente;
- i tempi necessari per la fase esecutiva.
In linea generale, quando il conduttore non si oppone alla domanda e non emergono particolari problematiche, il locatore può ottenere il provvedimento di convalida nel giro di pochi mesi dall’avvio della procedura.
Per quanto riguarda l’effettivo rilascio dell’immobile, i tempi tendono ad allungarsi poiché potrebbe rendersi necessaria la fase esecutiva tramite l’Ufficiale Giudiziario.
Complessivamente, una procedura di sfratto non contestata può richiedere mediamente dai 6 ai 12 mesi per giungere all’effettiva restituzione dell’immobile.
Qualora, invece, il conduttore proponga opposizione oppure si rendano necessari molteplici accessi dell’Ufficiale Giudiziario, i tempi possono superare l’anno e, nei casi più complessi, protrarsi anche più a lungo.
Occorre inoltre considerare che l’ottenimento del provvedimento di rilascio non coincide necessariamente con il recupero dell’immobile poiché il proprietario potrà rientrare concretamente nel possesso del bene soltanto al termine della fase esecutiva.
Per tale ragione è consigliabile attivarsi tempestivamente non appena emergono i presupposti per procedere evitando che il ritardo nell’avvio dell’azione possa aggravare il danno economico subito dal locatore.
QUANTO COSTA UNA PROCEDURA DI SFRATTO?
Un’altra domanda particolarmente frequente riguarda il costo della procedura di sfratto.
Anche in questo caso non è possibile indicare preventivamente una cifra valida per ogni situazione, poiché il costo complessivo dipende da diversi fattori, tra cui:
- la tipologia di sfratto;
- il valore della causa;
- l’eventuale opposizione del conduttore;
- la durata del procedimento;
- la necessità di avviare la fase esecutiva;
- il compenso del professionista incaricato.
In linea generale, le principali voci di costo sono rappresentate da:
- il contributo unificato dovuto per l’avvio del procedimento;
- le spese di notifica degli atti;
- i compensi dell’avvocato;
- gli eventuali costi della fase esecutiva;
- le ulteriori spese vive necessarie nel corso della procedura.
Volendo fornire un’indicazione puramente orientativa, una procedura di sfratto che si concluda senza particolari contestazioni può comportare un costo complessivo compreso, mediamente, tra 1.500 e 3.000 euro, variabile in funzione della complessità del caso e del professionista incaricato.
Qualora il conduttore proponga opposizione o si renda necessario procedere all’esecuzione forzata dell’ordinanza di rilascio, i costi possono aumentare sensibilmente.
In caso di accoglimento della domanda, il giudice dispone normalmente la condanna del conduttore al rimborso delle spese processuali sostenute dal locatore.
Occorre tuttavia considerare che la condanna alle spese non garantisce automaticamente il recupero delle somme anticipate soprattutto quando l’inquilino versa in una situazione di insolvenza o difficoltà economica.
Per tale ragione è sempre opportuno richiedere una preventiva valutazione del caso concreto, così da conoscere con maggiore precisione i costi prevedibili e le concrete possibilità di recupero del credito.
SUGGERIMENTO PRATICO
Come abbiamo visto, il locatore può richiedere, nell’ambito dello stesso procedimento di sfratto per morosità, anche l’emissione di un decreto ingiuntivo per il recupero dei canoni di locazione e degli oneri accessori non corrisposti.
Tuttavia, è bene ricordare che tale domanda non deve necessariamente essere proposta contestualmente allo sfratto, potendo essere avanzata anche in un momento successivo mediante un autonomo procedimento monitorio.
In alcune situazioni può risultare opportuno attendere. Si pensi al caso in cui il conduttore sia privo di redditi o di beni aggredibili: ottenere immediatamente un decreto ingiuntivo potrebbe comportare ulteriori costi senza offrire concrete prospettive di recupero del credito.
Valutare se agire subito per il recupero delle somme dovute oppure attendere un momento più favorevole richiede un’attenta analisi del caso concreto, tenendo conto sia dei costi dell’azione sia delle effettive possibilità di soddisfare il credito.
CONCLUSIONI
Lo sfratto rappresenta uno strumento fondamentale per la tutela del proprietario che si trovi ad affrontare situazioni di morosità dell’inquilino oppure occupazioni dell’immobile successive alla cessazione del contratto di locazione.
Sebbene si tratti di un procedimento caratterizzato da regole semplificate rispetto a un ordinario giudizio civile, è comunque necessario verificare attentamente la sussistenza dei presupposti richiesti dalla legge e individuare lo strumento più adatto al caso concreto tra sfratto per morosità, sfratto per finita locazione e licenza per finita locazione.
Anche i tempi e i costi della procedura possono variare sensibilmente in funzione delle circostanze del caso, dell’eventuale opposizione del conduttore e della necessità di procedere all’esecuzione forzata del rilascio.
Per questo motivo è consigliabile rivolgersi tempestivamente a un professionista, evitando ritardi che potrebbero aggravare il pregiudizio economico subito dal locatore e compromettere una più rapida restituzione dell’immobile.
Avvocato Cristiano Galli
DOMANDE FREQUENTI
1) L’inquilino può evitare lo sfratto pagando i canoni arretrati?
In alcuni casi sì, ma dipende dal momento in cui avviene il pagamento e dal tipo di procedimento già avviato dal locatore.
Se il conduttore salda quanto dovuto prima che il giudice emetta i provvedimenti previsti dalla legge, può ancora evitare la risoluzione del contratto. Se invece il pagamento interviene troppo tardi, lo sfratto può proseguire comunque.
2) Cosa succede se l’inquilino si presenta all’udienza?
Il conduttore può contestare la domanda del locatore oppure chiedere un termine per sanare la morosità, se ne ricorrono i presupposti. In base all’esito dell’udienza, il procedimento può proseguire oppure trasformarsi in un ordinario giudizio civile.
3) È possibile cambiare la serratura dell’immobile per costringere l’inquilino a lasciare la casa?
No. Il proprietario non può riprendere autonomamente possesso dell’immobile. Il rilascio deve avvenire spontaneamente oppure attraverso la procedura prevista dalla legge.
4) Lo sfratto consente anche di recuperare i canoni non pagati?
Sì. Nel caso di sfratto per morosità il locatore può richiedere anche il pagamento dei canoni arretrati e degli altri importi dovuti dal conduttore.
5) Quali sono i tempi medi della procedura di sfratto?
I tempi variano in base al Tribunale competente, all’eventuale opposizione del conduttore e alla durata della fase esecutiva. In media possono essere necessari diversi mesi.
6) È obbligatorio rivolgersi a un avvocato?
Sì. La procedura di sfratto richiede l’assistenza di un avvocato che predisponga gli atti necessari e rappresenti il locatore davanti al Tribunale.
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